Toteutusmallin valinta julkisissa rakennushankkeissa

Julkisten rakennushankkeiden toteutusmuotojen valinta on monivaiheinen prosessi, joka vaatii perusteellista harkintaa ja optimointia. Jokainen hanke on ainutlaatuinen ja siihen sopivimman ratkaisun löytäminen edellyttää kokonaisvaltaista ymmärrystä hankkeesta, rakennusprosessista, sekä näihin liittyvistä taloudellisista ja toiminnallisista tekijöistä.

Ratkaisumallien valinta: monitasoinen optimointiharjoitus

“Rakennushankkeiden ratkaisumallit voidaan nähdä laajana kokonaisuutena, joka sisältää sekä rakentamisen että rahoituksen ja elinkaaren hallinnan”, tietää Jon Forssell, CAPEX Advisorsilta. Kun hankkeen toteutusmallia valitaan, on otettava huomioon tilaajan tavoitteet, hankkeen tekniset ominaisuudet ja rahoituksen vaikutus budjettiin. ”Hankkeen tekniset ominaisuudet ja elinkaaririskit ovat keskeisiä tekijöitä, jotka määrittävät, millainen ratkaisu sopii mihinkin hankkeeseen”, hän toteaa. “Lisäksi kohteen käyttö pitkällä aikavälillä ja markkinatilanteen kehitys vaikuttavat merkittävästi siihen, mikä rahoitusmuoto on sopivin. Näin ollen ratkaisumallin valinta on aina tapauskohtaista.”

Elinkaari- ja vuokramalli

Elinkaarimalli on tapa hallita rakennushankkeen elinkaaririskejä, siirtämällä ne kolmannelle osapuolelle. Mallissa tilaaja ei hanki vain rakennusta, vaan kohteen toiminnallisuus määritellään kilpailutuksen kautta, jolloin markkinatoimijat suunnittelevat ja toteuttavat ratkaisut. Elinkaarimallin mukaiset pitkän aikavälin sopimukset kattavat sekä rakennusvaiheen että ylläpidon, yleensä 20 vuoden ajaksi. ”Elinkaarimalli sopii erityisesti tilanteisiin, joissa tilaajalla on pitkäaikaista palveluntarvetta ja tavoitteena on, että kohde on hyvässä kunnossa sopimuskauden päättyessä”, Forssell korostaa. “Elinkaarimalliin liittyvä rahoitus on yleensä tilaajan taserahoitusta tai kiinteistöleasing-rahoitusta, jossa tilaaja kantaa rahoitusriskin. Tilaaja kuitenkin hyötyy resurssien optimoinnista rakennus- ja ylläpitovaiheissa.”

Vuokramallissa tilaaja siirtää vastuun sekä rahoituksesta että hankkeen teknisistä ja toiminnallisista riskeistä ulkopuoliselle vuokranantajalle. Tässä mallissa vuokranmaksu alkaa vasta, kun kohde on valmis ja käytössä, mikä helpottaa tilaajan budjettia investointivaiheessa. ”Vuokramalli on erityisen houkutteleva, jos kohde on kaupallisesti kiinnostava ja sen arvo voi nousta pitkällä aikavälillä”, sanoo Forssell. “Tässä mallissa vuokranantaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja soveltuvin osin myös ylläpidosta koko vuokrajakson ajan – tilaaja maksaa vain vuokraa kohteen käytöstä.”

Forssell huomauttaa vuokramallin toimivuuden olevan sidoksissa markkinaolosuhteisiin. “Jos markkinoilla on kysyntää ja kaupallinen potentiaali on vahva, vuokranantajat ovat halukkaita tekemään kilpailukykyisiä tarjouksia”, hän sanoo. “Toisaalta, jos kohteen käyttöaste pitkällä aikavälillä on epävarma, voi riskien siirto olla haastavampaa. Kohteen kaupallinen mahdollisuus tai riski pitkällä aikavälillä on merkittävä tekijä vuokramallin soveltuvuudessa.”

Hybridimallit: vaihtoehtoja perinteisille toteutusmuodoille

Perinteisten elinkaarimallien ja vuokramallien lisäksi on olemassa myös hybridimallien vaihtoehtoja. “Esimerkiksi PPP-mallissa (Public-Private Partnership), yhdistyvät rahoituksen ja teknisten riskien siirto, mutta ilman jäännösarvoriskin siirtoa. Tämä malli voi olla houkutteleva tilanteissa, joissa tilaaja haluaa ulkoistaa tai jakaa hankkeen riskit, mutta säilyttää omistajuuden ja kontrollin tiettyjen osa-alueiden osalta”, Forssell sanoo. “Toinen esimerkki on siirtokelpoiset rakennukset, joissa jäännösarvoriski poistuu kokonaan, sillä rakennukset ovat käytössä vain suhteellisen lyhyen ajan, jonka jälkeen ne voidaan siirtää tai purkaa tarpeen mukaan.”

“Toimintamallia valitessa voidaan todeta, ettei ole olemassa yhtä oikeaa ratkaisua, vaan jokainen hanke on tarkasteltava tapauskohtaisesti”, Forssell kiteyttää. “Tärkeintä on löytää ratkaisu, jossa hankkeen ominaisuudet ja valittu toteutusmalli ovat keskenään yhteensopivia ja jossa tilaaja voi optimoida resurssinsa ja riskinsä parhaalla mahdollisella tavalla. Julkisen sektorin rakennushankkeet tarjoavat merkittävän mahdollisuuden tuottavuuden parantamiseen, kunhan toteutusmuodot valitaan huolellisesti ja markkinoiden tilanne otetaan huomioon.”